Was huurprijsvermindering terecht?
In 2020 begon de overheid met het nemen van maatregelen om het corona-virus de kop in te drukken. Veel ondernemers moesten hun winkels sluiten. De maatregelen veroorzaakten grote omzetverliezen. Veel verhuurders stemden niet in met verzoeken van winkeliers om korting op de huurprijs. Andere verhuurders deden dat wel, maar vinden dat het nu tijd wordt dat de opgebouwde huurachterstand weer wordt ingelopen. Het is echter de vraag of dit terecht is.
Onlangs heeft de Hoge Raad zich gebogen over de volgende vraag en zich daar ook over uitgesproken.
“Of, en zo ja op welke wijze, kan de overeengekomen huurprijs worden verminderd als een huurder deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie?”
Kan huurprijsvermindering?
De Hoge Raad beschouwt de opgelegde sluiting van winkels niet als een gebrek aan het gehuurde, maar zag de overheidsmaatregelen, en de gevolgen daarvan, als een onvoorziene omstandigheid. En op die grond kan huurder wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst vorderen, zelfs met terugwerkende kracht. Een rechter kan de huurovereenkomst aldus aanpassen en bijvoorbeeld voor een bepaalde periode de huurprijs verminderen.
Hoeveel huurprijsvermindering?
Het door de huurder geleden nadeel (omzetverlies) moet volgens de Hoge Raad verdeeld worden tussen huurder en verhuurder. In dat kader heeft de Hoge Raad gekeken naar hoe die huurprijsvermindering moet worden berekend. Zij heeft daarvoor de zogenoemde ‘vastelastenmethode’ ontwikkeld. De uitkomst is afhankelijk van een aantal variabelen: huurprijs, totale vaste lasten, ontvangen TVL, omzet en referentieomzet. Berekeningen dienen te worden gemaakt van afzonderlijke maanden. De uitkomsten kunnen per maand verschillen.
Voorwaarde om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering is:
- dat de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is gesloten; en
- dat de waardeverhouding tussen de huurprijs en de waarde van het gebruiksrecht van de winkel, in ernstige mate is verstoord.
Heb je in 2020 of in 2021 (tijdelijk) minder huur hoeven te betalen en vraagt je verhuurder nu om de ‘huurachterstand’ weer in te lopen? Neem dan contact op met onze juridische dienst. De kans bestaat immers dat je niet alles hoeft te betalen.
Wij zijn op werkdagen telefonisch te bereiken van 08:30 - 13:00 uur op het telefonnummer 0318- 527 568 keuze 1 of 2. Je kunt ook een e-mail sturen naar juridisch@vbw.nu.
